不動産の査定方法をわかりやすく解説！【取引事例比較法・収益還元法・原価法】

不動産を売却するときや購入するとき、「この物件はいくらぐらいだろう？」と気になりますよね。不動産の価格は、ただ「なんとなく決める」わけではなく、専門的な査定方法に基づいて算出されます。

今回は、不動産の査定方法としてよく使われる 「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」 の3つを、わかりやすく解説します！

① 取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）

これは 「似たような物件がいくらで売れたか？」をもとに査定する方法 です。

【具体的な流れ】

1. 過去の取引事例を集める

• 例えば「近所のマンションの同じ間取りが○○万円で売れた」という情報を集めます。

2. 物件の違いを調整する

• 例えば「こちらの物件は築年数が古いので少し価格を下げる」など、条件をそろえて比較します。

3. 適正価格を算出する

【どんな不動産に向いている？】

✅ マンションや戸建てなど、取引事例が多い物件

→ たくさんの事例があるほど、より正確な査定ができます。

【メリット・デメリット】

✔ メリット：実際の取引価格を参考にするので、相場に合った価格を出せる。

✖ デメリット：類似物件の事例が少ないと、正確な価格を出しにくい。

② 収益還元法（しゅうえきかんげんほう）

これは 「この不動産がどれだけの利益を生むか？」をもとに査定する方法 です。

特に 投資用不動産（賃貸アパート・オフィスビルなど） の価格を決めるときに使われます。

【具体的な流れ】

1. その不動産が生み出す年間の家賃収入を計算する

• 例：「このアパートは1年間で500万円の家賃収入がある」

2. 利回り（投資リターン）を考慮する

• 例えば「このエリアの利回りは5％だから、500万円 ÷ 5% ＝ 1億円」

3. 適正価格を算出する

【どんな不動産に向いている？】

✅ 賃貸物件（アパート・マンション・オフィスなど）

→ 収益を生み出す不動産に向いている。

【メリット・デメリット】

✔ メリット：将来的な収益を考えた査定ができる。

✖ デメリット：家賃相場の変動や空室リスクを考慮しないと、実態とずれることがある。

③ 原価法（げんかほう）

これは 「この不動産を新しく建てるとしたら、いくらかかるか？」をもとに査定する方法 です。

特に 新築や建物の価値を評価するとき に使われます。

【具体的な流れ】

1. 建物の再調達価格を計算する

• 例：「この家を新築で建てると2,000万円かかる」

2. 築年数による価値の低下（減価）を考慮する

• 例えば「築10年経っているので、価値を80％にする」

3. 適正価格を算出する

• 「2,000万円 × 80% ＝ 1,600万円」

【どんな不動産に向いている？】

✅ 新築や特殊な建物（工場・倉庫など）

→ 取引事例が少ない物件にも使える。

【メリット・デメリット】

✔ メリット：新築の価値をもとに価格を計算できる。

✖ デメリット：土地の価値や市場の影響を考慮しにくい。

🌟不動産の査定では、これらの方法を単独で使う場合もあれば、 複数の方法を組み合わせて査定することもあります。

「自分の不動産はいくらくらいなんだろう？」と気になったら、ぜひ専門家に相談してみてください！

不動産の査定や売却についてのご相談は、お気軽にお問い合わせください♪