親の不動産を相続したら？相続税の計算方法と仕組みをやさしく解説

親が所有していた不動産を相続することになった場合、「相続税がどのくらいかかるのか？」と不安に思う方も多いでしょう。

この記事では、相続税の基本的な仕組みや計算方法を、できるだけわかりやすく解説します。

1. そもそも相続税って何？

相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を相続したときに、その財産の価値に応じて支払う税金のことです。

ただし、すべての相続に相続税がかかるわけではなく、一定額以下であれば支払いの必要はありません。

1-1. 相続税の基礎控除

相続税には「基礎控除」があり、遺産の合計額がこの基礎控除額を超えなければ、相続税は発生しません。

基礎控除額の計算式は以下のとおりです。

3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

たとえば、法定相続人が2人（例：配偶者と子ども1人）の場合、

3,000万円 ＋（600万円 × 2）＝ 4,200万円

つまり、遺産総額が4,200万円以下なら、相続税はかからないのです。

2. 不動産の相続税評価額の計算方法

不動産の価値を計算する方法には、土地と建物で違いがあります。

2-1. 土地の評価方法

土地の評価には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

● 路線価方式（市街地など）

土地の前面道路に設定された「路線価」（1㎡あたりの価格）をもとに計算します。

計算式：

路線価 × 土地の面積

例：

・土地の面積 100㎡

・路線価 30万円/㎡

30万円 × 100㎡ = 3,000万円

この場合、土地の相続税評価額は3,000万円となります。

● 倍率方式（路線価がない地域）

固定資産税評価額に国税庁が定める「倍率」をかけて計算します。

計算式：

固定資産税評価額 × 倍率

例：

・固定資産税評価額 1,000万円

・倍率 1.2

1,000万円 × 1.2 = 1,200万円

この場合、土地の相続税評価額は1,200万円です。

2-2. 建物の評価方法

建物の評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。

たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の建物なら、相続税評価額も1,500万円となります。

3. 実際の相続税の計算方法

3-1. 遺産総額の算出

相続税の対象となる財産は、不動産だけでなく、預貯金や株式なども含まれます。

例として、以下の財産を相続したケースを考えます。

• 土地（評価額 3,000万円）

• 建物（評価額 1,500万円）

• 預貯金（500万円）

合計：5,000万円

法定相続人が2人の場合、基礎控除額は 4,200万円 なので、課税対象となるのは 5,000万円 － 4,200万円 = 800万円 です。

3-2. 税率をかけて計算

相続税の税率は、課税対象額（＝基礎控除を超えた部分）に応じて変わります。

【相続税の税率（抜粋）】

今回のケースでは、課税対象額が800万円なので、税率は10%です。

800万円 × 10% ＝ 80万円

つまり、相続税は 80万円 となります。

4. 相続税を安くする方法

相続税は節税できる可能性もあります。主な方法を3つ紹介します。

4-1. 配偶者控除を活用する

配偶者が相続する場合、「配偶者控除」が適用され、1億6,000万円までまたは法定相続分の範囲で相続税がかかりません。

4-2. 小規模宅地等の特例

亡くなった人と同居していた家（一定の条件あり）を相続する場合、土地の評価額が 80%減額 される特例があります。

4-3. 生前贈与

生前に贈与を活用することで、相続時の財産を減らし、相続税を軽減できます。

まとめ

• 相続税は 基礎控除 を超えた場合に発生する

• 土地の評価額 は「路線価方式」または「倍率方式」で計算

• 建物の評価額 は「固定資産税評価額」を使用

• 相続税の計算 は「課税対象額 × 税率」で求める

• 節税対策 として「配偶者控除」「小規模宅地の特例」「生前贈与」などがある

相続税の計算は少し複雑ですが、基本的な仕組みを理解しておくとスムーズに対応できます。

不安な場合は、税理士や専門家に相談するのもおすすめです。

相続が発生した際には、しっかりと準備をして、スムーズな手続きを進めましょう！